Un praticien libéral qui loue un local pour consulter signe en général un bail professionnel. Ce contrat écrit dure au moins six ans. Vous pouvez en sortir à tout moment avec un préavis de six mois, alors que le propriétaire reste engagé jusqu'au terme. D'autres contrats existent : le bail commercial sur option, le bail mixte si vous consultez chez vous, la convention d'occupation précaire, la sous-location et la mise à disposition d'un cabinet dans un centre partagé.
- durée minimale d'un bail professionnel
- 6 ans
- reconduit pour 6 ans sans congé
- préavis du locataire
- 6 mois
- à tout moment, sans motif
- durée minimale d'un bail commercial
- 9 ans
- sortie tous les 3 ans
Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?
Le bail professionnel loue un local affecté à un usage exclusivement professionnel, pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il vise surtout les professions libérales, dont les médecins et les autres professions de santé. Son cadre tient en un article : l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en vigueur dans sa version du 6 août 2008.
Ce texte fixe quelques règles qui s'imposent :
- un contrat écrit, rédigé par les parties, un notaire ou un avocat. Au-delà de douze ans, un notaire doit le rédiger ;
- une durée d'au moins six ans ;
- un préavis de six mois pour le locataire comme pour le bailleur ;
- un congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Tout le reste se négocie : loyer, charges, travaux, dépôt de garantie, usage des lieux.
Quelle est la durée d'un bail professionnel ?
La durée minimale est de six ans. À la fin de cette période, si ni vous ni le propriétaire ne donnez congé, le bail est reconduit automatiquement pour six nouvelles années.
Cette durée engage surtout le bailleur. Il ne peut pas vous faire partir avant la fin des six ans. À l'échéance, il peut refuser de renouveler sans avoir à se justifier et sans vous verser d'indemnité. Le bail professionnel ne donne donc aucun droit au renouvellement, contrairement au bail commercial.
« C'est comme un CDD ? »
La comparaison revient souvent, mais elle ne tient que d'un côté. Le propriétaire est bien tenu jusqu'au terme. Vous, en revanche, pouvez partir avant : le texte vous autorise à donner congé à tout moment, avec six mois de préavis. Votre engagement réel tient donc dans ces six mois de préavis.
Quel préavis pour quitter un bail professionnel ?
Vous pouvez donner congé à tout moment, sans motif, avec six mois de préavis. Le propriétaire, lui, ne peut donner congé que pour l'échéance des six ans, six mois avant le terme. Dans les deux cas, le congé part par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Pendant les six mois de préavis, le loyer reste dû. Si vous trouvez un nouveau cabinet, comptez donc ce double loyer dans votre budget de transition. Pour les montants pratiqués selon les villes, voyez notre article sur le prix moyen de la location d'un cabinet médical.
Dépôt de garantie, état des lieux, charges : ce que dit la loi
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire en bail professionnel. Le contrat peut en prévoir un, d'un montant librement fixé entre vous et le propriétaire. Il vous est remboursé à la sortie si vous avez rempli vos obligations. Les textes du bail professionnel ne fixent pas de délai de restitution : écrivez-le dans le contrat, avec la liste des retenues possibles.
L'état des lieux se fait à l'entrée et à la sortie, à l'amiable entre vous, ou par un commissaire de justice avec des frais partagés par moitié. Sans état des lieux d'entrée, vous êtes présumé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives.
Les charges, impôts et taxes se répartissent librement. Si le bail ne dit rien, le propriétaire garde les charges liées à la propriété, comme la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble. Les gros travaux lui reviennent en principe, l'entretien courant revient au locataire.
Le loyer est fixé librement. La loi n'impose pas de révision : le bail peut prévoir une indexation sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou sur l'indice du coût de la construction (ICC). Sans clause d'indexation, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail.
Bail professionnel ou bail commercial ?
Le bail commercial (dit « 3-6-9 ») dure au moins neuf ans. Le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de trois ans, en prévenant au moins six mois avant l'échéance. S'il rate ce délai, le congé ne prend effet qu'à l'échéance triennale suivante.
Un praticien libéral n'y a pas accès d'office. Depuis la loi du 4 août 2008, le code de commerce permet d'appliquer le statut des baux commerciaux à un local à usage exclusivement professionnel si les parties l'ont choisi dans le contrat (article L145-2, I, 7°). Ce choix doit figurer clairement dans le bail.
Pourquoi le choisir ? Le bail commercial protège mieux le locataire en fin de bail : un propriétaire qui refuse le renouvellement doit en principe verser une indemnité d'éviction. C'est utile si vous investissez lourdement dans un local (travaux, plateau technique) que vous voulez garder longtemps. En contrepartie, vous vous engagez sur des périodes de trois ans, au lieu d'un préavis de six mois possible à tout moment.
Les autres contrats pour occuper un cabinet
| Contrat | Durée minimale | Préavis locataire | Préavis bailleur | Pour qui |
|---|---|---|---|---|
| Bail professionnel Écrit, congé par LRAR ou commissaire de justice | 6 ans | 6 mois, à tout moment | 6 mois avant l'échéance des 6 ans, sans motif | Praticien qui veut son propre local |
| Bail commercial sur option Écrit, option clairement prévue au bail | 9 ans | 6 mois avant chaque échéance de 3 ans | Refus de renouvellement en fin de bail, indemnité d'éviction en principe | Praticien qui investit dans un local pour longtemps |
| Bail mixte Écrit, règles du bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989) | 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (société) | 3 mois | 6 mois avant l'échéance, avec un motif prévu par la loi (reprise ou vente notamment) | Praticien qui consulte dans son logement |
| Occupation précaire Écrit, avec un motif de précarité réel | Aucune | Fixé au contrat | Fixé au contrat | Occupation temporaire d'un local à l'avenir incertain |
| Sous-location Écrit, avec l'accord ou l'information du propriétaire | Liée au bail principal | Fixé au contrat | Fixé au contrat, et fin si le bail principal prend fin | Praticien qui partage le cabinet d'un confrère |
| Mise à disposition (centre partagé) Écrit | Fixée au contrat | Fixé au contrat (souvent de 0 à 3 mois) | Fixé au contrat | Démarrage ou temps partiel |
La convention d'occupation précaire
Elle permet d'occuper un local hors du statut des baux, quelle que soit sa durée, seulement si des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, justifient la précarité (article L145-5-1 du code de commerce). La Cour de cassation a jugé que la seule volonté des parties ne suffisait pas (3e chambre civile, 14 avril 2015). Si ce motif manque, le juge peut écarter la qualification choisie. Ce contrat ne convient donc pas à une installation que vous voulez durable.
La sous-location chez un confrère
En bail professionnel, la sous-location est possible sauf si le bail l'interdit, à condition d'en informer le propriétaire par écrit. Le locataire principal reste responsable envers lui. Votre droit d'occuper le cabinet dépend du bail de votre confrère : s'il part, vous partez aussi. Nous détaillons ces risques dans notre article sur la sous-location de cabinet médical, et les clauses à prévoir dans celui sur le contrat de sous-location.
La mise à disposition d'un cabinet équipé
Un opérateur aménage plusieurs cabinets et les met à disposition de praticiens libéraux, à la journée ou au mois. Vous ne signez pas de bail de six ans : un contrat écrit fixe vos créneaux et le préavis. Le préavis varie de zéro à trois mois selon les opérateurs. C'est la différence concrète avec le « 3-6-9 » : vous payez le temps que vous occupez, et le préavis se compte en semaines ou en mois.
S'installer un jour par semaine sans s'engager six ans
Un bail professionnel pour un seul jour de consultation pose deux problèmes : un loyer à temps plein pour un usage partiel, et six mois de préavis pour en sortir. Pour démarrer ou ouvrir un second lieu d'exercice, deux formules évitent ces contraintes : la sous-location chez un confrère et le cabinet à la journée. Notre article sur la location de cabinet médical à la journée compare ces formules.
Si vous êtes médecin et que ce jour hebdomadaire s'ajoute à votre cabinet principal, il s'agit d'un site distinct. Vous devez adresser une déclaration préalable au conseil départemental de l'Ordre du lieu concerné, au plus tard deux mois avant le début de l'activité (article R4127-85 du code de la santé publique).
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
- La clause d'usageLe bail doit autoriser l'exercice de votre profession dans le local. Une clause d'usage exclusivement professionnel interdit d'y loger. Vérifiez aussi que le règlement de copropriété accepte une activité libérale.
- Le local lui-mêmePour un médecin, le code de déontologie impose des locaux adéquats pour respecter le secret professionnel et un équipement adapté aux actes pratiqués (article R4127-71). Pensez à l'isolation phonique et à l'accessibilité.
- La communication à l'Ordredans le moisLes médecins, les chirurgiens-dentistes et les sages-femmes transmettent à leur conseil départemental le contrat qui leur donne l'usage de leur local (article L4113-9 du code de la santé publique). Pour les autres professions, interrogez votre Ordre au moment de votre inscription.
- Le dépôt de garantie et l'état des lieuxAvec le délai de restitution écrit dans le contrat.
- La répartition des charges et des travauxLigne par ligne.
- La clause d'indexation du loyerEt l'indice retenu.
- La sous-locationSi vous comptez partager le cabinet pour réduire le loyer.
Pour les démarches qui suivent, consultez notre guide de l'installation en libéral.
Louer un cabinet chez Via Sana
Via Sana loue des cabinets médicaux et paramédicaux équipés dans ses centres, sans bail de six ans. Le contrat professionnel permet de rester des années, avec un préavis de trois mois. La page des services précise que ce préavis peut être réduit si Via Sana vous trouve un remplaçant. Il n'y a pas de frais d'installation, et le premier mois est payé au prorata des jours exercés si vous commencez en cours de mois.
Une journée par semaine coûte à partir de 340 € par mois à Paris (prix médian 399 €), 263 € en Île-de-France, 244 € à Lille, 228 € à Lyon, 223 € à Bordeaux et 216 € à Marseille, TTC, ménage, maintenance et internet compris.
Maurice Trojman, psychologue et psychanalyste, consulte quatre jours par semaine au centre de Levallois-Perret. Ce qu'il apprécie tient à la gestion du lieu :
« Ce que j'aime chez Via Sana, c'est que quand on a des petits problèmes, on appelle, et c'est quasiment immédiatement résolu. »
Maurice Trojman, psychologue et psychanalyste installé chez Via Sana Levallois-Perret. Lire son parcours
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Sources (consultées le 21 octobre 2026) : loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A (Légifrance) ; code de commerce, articles L145-2, L145-4 et L145-5-1 (Légifrance) ; code de la santé publique, articles L4113-9, R4127-71 et R4127-85 ; Entreprendre Service Public, « Bail professionnel » (vérifié le 13 mai 2026), « Fin du bail professionnel » (vérifié le 12 mai 2026), « Exercer une activité libérale à domicile ou dans un local dédié » (vérifié le 4 juin 2026), « Résiliation triennale d'un bail commercial par le locataire » (vérifié le 28 mai 2026) ; Conseil national de l'Ordre des médecins, articles 71 et 85 du code de déontologie commentés et page « Modèles de contrats » ; Seban & Associés, « Convention d'occupation précaire : précisions sur le motif légitime de précarité » (9 juillet 2015) ; trouvermoncabinet.com, « Coworking médical : prix, avantages et acteurs en 2026 » (15 octobre 2026) ; centreviasana.com, page d'accueil, page Services et FAQ. Témoignage : Maurice Trojman, psychologue installé chez Via Sana.
Cet article donne des informations générales. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat, d'un notaire ou de votre conseil départemental de l'Ordre.
Vos questions fréquentes
Six ans. À l'échéance, le bail est reconduit automatiquement pour six ans si personne ne donne congé.
Six mois. Le locataire peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Non. Il ne peut donner congé que pour l'échéance des six ans, avec six mois de préavis, sans avoir à se justifier ni à verser d'indemnité.
Non. Le contrat peut en prévoir un, d'un montant libre, rendu à la sortie si le locataire a rempli ses obligations. Fixez le délai de restitution dans le contrat.
Oui, si les deux parties choisissent ce régime dans le bail (article L145-2 du code de commerce). Le bail dure alors au moins neuf ans, avec une sortie possible tous les trois ans.
Oui, par une sous-location chez un confrère ou par la mise à disposition d'un cabinet dans un centre partagé. Le préavis est alors celui prévu au contrat.
